Vous prévoyez d’investir dans l’immobilier ? Avant de choisir une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), les investisseurs se réfèrent à la valeur du WALB et du WALT de ces sociétés. Ceci leur permet d’assurer la sécurisation des loyers. Par le présent article, nous vous aidons à comprendre le concept dans lequel s’inscrit le WALB et comment le calculer.
Le WALB : de quoi s’agit-il concrètement ?
Le WALB (Weight Average Lease Break) signifie la durée résiduelle moyenne des baux jusqu’à une éventuelle résiliation d’assurance. En terme plus clair, c’est la durée moyenne ferme d’un bail commercial pendant laquelle le locataire n’est aucunement en mesure de partir. L’investisseur a donc la garantie de percevoir un loyer.
Le WALB s’exprime en année et s’érode de – 0,25 année chaque trimestre. En principe, le bail est souvent de 3/6/9 ans et le locataire en bail commercial est en mesure de déménager au bout de trois ans, de six ans et de 9 ans.La « période triennale » est le nom attribué à chaque période de trois ans d’un bail commercial. Vous comprenez donc de tout ceci que le WALB est de trois ans.
En revanche, le WALB peut être annulé dans le bail commercial lorsque le locataire renonce à une rupture triennale et s’engage à rester sur une durée excédant trois ans. Si le locataire choisit de rester pendant plus 6 ans alors cela correspond à une renonciation à la première faculté de résiliation triennale. Aussi, vous pouvez déterminer votre WALB dans le but de devenir un rentier.
Par ailleurs, lorsque le locataire décide de rester pendant plus de 9 ans alors cela correspond à la renonciation aux deux facultés de résiliation triennale. Cette renonciation n’est valable que si elle est formelle et explicite. Il faut également souligner que lorsqu’un locataire signe un bail commercial et qu’il ne délivre pas un congé dès que possible alors la date de son échéance est immédiatement reportée à la suivante date prévue dans son bail. Cette date est fréquemment de 3 ans rechargeant ainsi ce WALB.
Qu’en est-il des autres indicateurs de suivi des baux
Outre le WALB, il existe également le WALT, le TOP, le TOF.
Le WALT
Si le WALB est la durée moyenne ferme des baux et bien le WALT est la durée moyenne des baux jusqu’à la fin de leur échéance contractuelle. Il permet non seulement d’avoir une idée de la durée pendant laquelle un bail est non discutable, mais donne aussi une visibilité de l’occupation d’un actif à long terme. Le WALT a les mêmes caractéristiques que le WALB à l’exception que celui-ci (le WALT) est de 9 ans.
Le TOP
Le TOP correspond au taux d’occupation physique et représente le rapport entre la surface des locaux loués et la surface totale du patrimoine de la SCPI.
LE TOF
Le TOF correspond au taux d’occupation financière. Il permet l’optimisation financière de la location du patrimoine. Le TOF se détermine par la division du montant total des loyers, des indemnités d’occupation facturées et des indemnités compensatrices de loyers par la somme totale des loyers facturables dans la mesure où la totalité du patrimoine de la SCPI est louée.
Le WALB : comment se calcule-t-il ?
Le calcul du WALB diffère du calcul de la CRM. Pour calculer le WALB ou encore la durée ferme résiduelle d’un bail commercial, il faut calculer la durée comprise entre aujourd’hui et la prochaine échéance triennale du bail ou la fin du bail. Si un bail est signé le 1er janvier 2022 pour une durée de 3/6/9 ans le WALB est de 3 ans et devient de 2,75 ans à partir du 1er avril 2022. L’échéance triennale sera prévue pour le 1er janvier 2025. Le locataire dans un pareil cas aura jusqu’au 30 juin 2025 pour donner un préavis de congé (6 mois à l’avance) s’il souhaite libérer son local. Pour tout investissement dans l’habilitation familiale, déterminez donc votre WALB.
Ainsi, son WALB serait à 0,50 an. Si celui-ci ne demande pas congé, son WALB sera alors prorogé de trois ans équivalents à 3,50 ans à partir du 1er juillet 2025. Et donc sa suivante échéance sera désormais au 1er janvier 2028.
Les WALB et WALT de quelques SCPI connues.
Il est conseillé aux investisseurs de choisir les SCPI dont le WALB et le WALT sont élevés. Par ailleurs, la pondération des baux dépend de l’importance relative des loyers. Retrouvez ci-dessous les WALB et WALT de quelques sociétés civiles de placements immobiliers :
- Le PFO2 (BT S2 2021) avec un WALB de 4,2 ans et un Walt 6,3 ans;
- La SPGP (BT S2 2021) avec un WALB 3,1 ans et un Walt 5,1 ans;
- La SPHE (BT S2 2021) avec un WALB 17 ans et un Walt 20,5 ans;
- Le PFO (BT S2 2021) avec un WALB 5,6 ans et un Walt 7,5 ans.
Ces indicateurs présentés ci-dessus ne sont pas automatiquement communiqués par les sociétés de gestion (SDG). Cela rend compliqués, la comparaison et le choix des SCPI. La durée minimale d’un bail commercial en France est de 9 ans et de 6 ans pour un bail professionnel. Le WALB est ainsi un point clé à analyser avant tout investissement dans l’immobilier commercial comme Licitor.
En conclusion, le WALB est un indicateur de performance des sociétés civiles de placements immobiliers qui renseigne l’investisseur sur la durée suivant laquelle les revenus futurs des loyers sont garantis et sécurisés au titre des baux.
