Micro-fonciers et régimes réels : leurs caractéristiques
Pour pouvoir déclarer les revenus locatifs pour déclarer vos revenus locatifs, vous devez d’abord déterminer le montant total des loyers que vous avez perçus tout au long de l’année. Toutefois, ce chiffre peut également inclure d’autres types de revenus. Il peut s’agir des subventions versées par l’Anah, l’Agence nationale de l’habitat, ou de certaines indemnités versées par les compagnies d’assurance, notamment l’assurance contre la vacance du logement, l’assurance contre les loyers impayés, etc.
Si le propriétaire gagne moins de 15 000 euros par an, il peut opter pour le régime forfaitaire, également appelé « micro-foncier ». Le propriétaire devra seulement déclarer le montant brut (hors charges) des revenus de son bien sur la déclaration d’ensemble des revenus (formulaire NDEG2042). En d’autres termes, les propriétaires de biens loués ne doivent déclarer que les loyers perçus. L’administration fiscale appliquera ensuite un abattement de 30% sur les loyers. Ainsi, si un bailleur avait perçu 12 000 euros de loyers en 2017, l’impôt sera imposé avec une base de 8 400 euros. Bien que ce système soit sympathique cependant, il est essentiel de bien réfléchir avant de se décider. En effet, si vous constatez que les charges et frais de location représentent plus de 30 % des revenus locatifs, il est préférable d’opter pour la politique réelle.
Bien entendu, cette méthode est applicable aux revenus fonciers qui dépassent le seuil de 15 000 euros. Toutefois, il est possible d’opter pour cette option même dans le cas où le montant des loyers perçus est inférieur au seuil. Grâce aux règles en temps réel, le locataire peut incorporer toutes les dépenses déductibles dans sa déclaration d’impôt afin de réduire sa charge fiscale. Cependant, il ne pourra pas changer de régime avant l’âge de 3 ans. Il est essentiel de déterminer si le montant des charges déductibles sera supérieur à 30 % des revenus fonciers pendant cette période. Dans le cas contraire, le modèle du micro-foncier est la meilleure option tant que les loyers perçus ne dépassent pas le seuil de 15 000 euros.
Les dépenses déductibles à connaître
Pour réduire au maximum le montant des impôts déductibles, vous pouvez déduire les dépenses et les frais occasionnés par la gestion de la location. Cela inclut certaines taxes comme la taxe foncière, la taxe sur les équipements, etc. Il est toutefois important de garder à l’esprit que les frais de notaire, la taxe sur la valeur ajoutée ou d’autres taxes que les locataires paient ne sont pas déductibles. Si le propriétaire met en place des équipements pour améliorer les conditions de vie des locataires, il peut déduire les frais engagés des revenus locatifs de son bien, comme l’installation d’une cuisine équipée, le remplacement des volets et des fenêtres, le renforcement de la sécurité (système d’alarme et digicode), etc. Le propriétaire peut également être amené à effectuer des travaux de réparation ou d’entretien : traitement des structures en bois, mise aux normes des canalisations de gaz, etc. Ces frais sont également déductibles des impôts.
Afin de faciliter la gestion locative, il est recommandé de souscrire une assurance loyers impayés ou une assurance pour les espaces locatifs vacants ou une assurance pour votre logement. Cela implique de payer régulièrement les primes d’assurance. Si vous avez une police d’assurance immobilière, il est possible de soustraire le montant des cotisations des revenus de votre propriété. En outre, pour financer l’achat d’un immeuble de placement, les prêts hypothécaires sont l’une des options les plus appréciées des propriétaires. Vous pouvez réduire le montant des intérêts. Si vous voulez acheter un logement et réduire le coût du prêt en utilisant l’outil de comparaison disponible sur le site du courtier BoursedesCredits. De cette manière, vous pourrez sélectionner rapidement le prêt qui correspond le mieux à vos besoins.
> Pour en savoir plus :
- La question de la régularisation des charges locatives
- Qui paie la taxe foncière ? Qui doit payer la taxe : le propriétaire ou le locataire ?
- Une possibilité d’augmentation de la taxe foncière pour cette année.
