Bien préparer son dossier de prêt immobilier chez Banque Postale

Les prémisses d’une souscription

Avant de déposer le dossier de souscription à la Banque Postale, il est plus judicieux de faire jouer la concurrence auprès d’autres organismes de financement. Le web offre plusieurs types de comparateurs de prêt immobilier en ligne gratuits à l’instar de celui de BoursedesCrédits.

Mais le profil de l’emprunteur joue un rôle important dans le cadre d’une demande de prêt.

Des particularités d’un dossier de crédit immobilier selon le profil d’emprunteur

Emprunteur en CDD et en intérim

Un jeune emprunteur présente dans la majorité des cas un dossier sans apport, en étant en CDD ou étant en intérim. Ce profil n’inspire pas beaucoup confiance a priori. Toutefois, il est possible de préparer au mieux le projet et tenter de rassurer le banquier au maximum quant à sa capacité de remboursement. Un dossier complet avec toutes les informations concernant la situation financière et personnelle du candidat à l’emprunt permet de donner un coup de pouce au dossier.

Lors du calcul du taux d’endettement, les revenus issus d’un CDD ou d’un intérim sont les seuls pris en compte avec condition également. Ainsi, il faut que le candidat contracte une assurance chômage pour couvrir le risque de rupture du contrat. Cette souscription constitue une garantie en plus pour la banque et offre un meilleur profil. Le banquier vérifie également si le candidat a l’habitude de contracter ce gendre de contrat de courte durée et s’il trouve facilement du travail. En effet, le fait de présenter son caractère astucieux dans la recherche de travail et de trouver facilement ce type de contrat apporte une certaine solvabilité au candidat à l’emprunt.

Si les deux conditions sont remplies, le dossier présente un atout puisque tous les emprunteurs ne souscrivent pas obligatoirement une assurance chômage alors que la banque prend cette garantie comme une vraie sécurité. Ceci est d’autant mieux si le candidat à l’emprunt arrive à cumuler des emplois. Cela apporte une preuve quant à sa facilité d’adaptation et sa faculté de trouver un emploi, qui enrichit son profil.

Emprunteur en CDI

Le salarié avec un CDI bénéficie d’un avantage important par rapport aux autres profils. Le caractère stable de l’emploi indique plus de solvabilité, car le salarié perçoit une somme d’argent chaque mois, à priori sur le long terme. L’établissement de prêt vérifie la proportion du salaire et vérifie s’il arrive à couvrir la totalité des charges engagées par le contrat de crédit immobilier en cas de conclusion du contrat. La Banque Postale vérifie ainsi le salaire et le taux d’endettement équivalant au tiers des revenus tout au plus. Avant de déposer un dossier de crédit immobilier, il est plus judicieux d’avoir une première idée du coût des mensualités. Le simulateur en ligne de la Banque Postale ou celui de BoursedesCrédits permettent de réaliser cette analyse.

Emprunteur fonctionnaire

Ce profil est très apprécié par la Banque Postale puisqu’il apporte une preuve de sécurité dans l’emploi. Ce statut permet de négocier le prêt immobilier au meilleur taux et donne la possibilité de souscrire à la caution mutuelle de la fonction publique. Ainsi, le candidat à l’emprunt peut déposer son dossier sans payer de quelconques frais d’inscription hypothécaire.

Emprunteur autoentrepreneur et travailleur en freelance

Ce type de profil est accepté auprès de la Banque Postale si l’activité a commencé depuis plusieurs années, et qu’elle génère un revenu sur le long terme. En moyenne, deux ans d’activité rentable suffisent pour que le dossier soit accepté, mais il faut également le justifier. Tels sont les documents demandés :

• un avis d’imposition pour une activité de plus d’un an d’activité
• un arrêté comptable de l’année de la demande
• une déclaration 2035
• le montant du chiffre d’affaires en cours, même pour les EURL
• un état des contrats conclus et des commandes en cours
• le juridique, pour les EURL, s’il indique la rémunération du gérant

Il est important de savoir que ce genre d’activité bénéficie d’un abattement fiscal sur le chiffre d’affaires si le demandeur de crédit choisit le régime forfaitaire. Cet abattement sera pris en compte dans le dossier de souscription du prêt immobilier.

Emprunteur militaire, gendarme et policier

Ces corps particuliers de l’ordre public national bénéficient de l’appui de leurs mutuelles propres, la MNM, l’AGPM, la MAA et la CNG-MG. Ces 4 forment le FMGM ou le fonds mutuel de garantie des militaires.

Cette dernière appartenance donne accès à de nombreuses aides et permet d’obtenir un coût de garantie avantageux. La CNG-MG d’ailleurs se trouve affilée à la Banque Postale, ce qui donne un taux d’intérêt préférentiel aux membres de cette mutuelle.

Ces corps de professions particuliers peuvent signer un contrat avec clause de mobilité géographique. Toutefois, il peuvent toujours prétendre à un PTZ + ou à une aide immobilière locale avec la Banque Populaire. En effet, même si la loi prévoit une condition qui vise à ce que le logement acquis avec un PTZ soit habité huit mois dans l’année au minimum, c’est-à-dire utilisé à titre de résidence principale, la réglementation accepte une exception, justifiée par le caractère même de la profession.

Cependant, si le candidat à l’emprunt bénéficie d’un logement de fonction, sa demande sera étudiée au cas par cas.

Une fois assuré de vouloir contracter un emprunt avec la Banque Postale et déterminé le profil, il convient de connaître sa capacité d’emprunt.

Simulation pour connaître capacité d’emprunt  

Le simulateur en ligne de BoursedesCrédits permet d’obtenir en quelques clics plusieurs informations sur le prêt immobilier à souscrire. Il donne le montant des échéances à payer ou la capacité d’emprunt de l’emprunteur. Le résultat apparait instantanément et apporte plusieurs renseignements concernant la mensualité, le coût de l’emprunt, la note décernée au dossier, établissant ainsi le profil emprunteur. Cet outil permet en outre d’établir un comparatif avec les chiffres fournis par les grandes banques y compris la Banque Postale.

La capacité d’emprunt constitue un élément des plus importants dans la souscription d’un crédit immobilier. Passer par un calculateur en ligne sur le site de la Banque Postale ou sur le site de Bourse des Crédits permet donc de connaître cet élément décisif. Cela doit d’ailleurs être la première démarche à réaliser lors de la recherche d’un prêt immobilier. Le montant obtenu indique en effet la somme qu’un potentiel emprunteur peut prétendre emprunter compte tenu de son profil. Pour la calculer, l’outil retient la durée du prêt immobilier avec le montant des mensualités que le demandeur souhaite rembourser chaque mois. Dans la majorité des cas également, il prend en compte le taux du prêt. Il faut toutefois noter que plus un taux est élevé, plus la capacité d’emprunt d’une personne est réduite.

La majorité des établissements de prêt, la Banque Postale y compris, acceptent uniquement un endettement à hauteur du tiers des revenus du demandeur. Un apport personnel conséquent permet ainsi de favoriser le profil financier et de négocier avec une meilleure capacité d’emprunt.

Mais un crédit immobilier sans apport est-il possible chez la Banque Postale ?

En 2015, le niveau d’apport moyen demandé est de 50 000 euros en France. Cependant, la Banque Postale peut accorder un crédit immobilier sans demander un apport sous réserve de présenter un bon dossier.

• Le dossier doit être complet avec des données réelles et transparentes. Si cela se réalise, le banquier note cette première étape d’un bon point. Mais même si le conseiller demande de compléter un dossier, lui faire parvenir les documents dans les meilleurs délais, sans besoin de relance fait bonne impression également.
• Le candidat à l’emprunt peut également demander une étude de dossier en amont. Cela montre le sérieux du candidat sur le projet qu’il envisage. Le simulateur de la Banque Postale aide à ce titre afin de déterminer la capacité d’emprunt personnel et le taux d’endettement.
• Le premier souci de la banque est de savoir si le candidat à l’emprunt est capable de rembourser ou non le prêt qu’il demande. Il est donc préférable de présenter son dossier uniquement lorsque le compte bancaire se porte bien. Autrement dit, la banque étudie la capacité d’emprunt, mais veille en plus attentivement aux comptes du trimestre précédent la demande. En cas d’incident de paiement donc, le mieux est de déposer le dossier un peu plus tard.
• Les aides étatiques comme les prêts locaux et les PTZ+ peuvent aussi constituer un apport en plus.
• Si le bien à acquérir présente certains travaux à effectuer, il serait mieux d’exclure les frais de travaux qui entrent en compte dans le calcul du taux d’endettement. Une fois exclu donc, le pourcentage d’endettement varie à la baisse.
• Présenter un proche comme caution permet aussi d’aider le dossier.
• Demander un prêt raisonnable, car un crédit immobilier sans apport ne permet pas de viser un immeuble des plus luxueux.
• La souscription à d’autres services et produits de la Banque Postale comme l’assurance-vie ou l’assurance habitation ouvre droit à une ristourne et à faire fructifier l’épargne.

Une fois cet élément de base connu  notamment la capacité d’emprunt et le montant d’apport,  il convient de monter le dossier à déposer auprès de la Banque Postale.

La constitution du dossier de prêt immobilier

Lors d’une demande de crédit immobilier, il est conseillé de déposer un dossier complet auprès de la banque afin d’obtenir une réponse dans les plus brefs délais. Ce point contribue à donner une bonne impression auprès du banquier et va par conséquent faciliter la négociation future. Pour ce faire, le souscripteur doit monter son dossier avec un conseiller professionnel spécialisé dans l’immobilier. Il faut dans ce cas prendre rendez-vous auprès d’un bureau de poste pour une entrevue directe ou par téléphone. Il est à noter que la majeure partie des échanges s’effectuent auprès des agences et par courrier. Cette étape de montage de dossier nécessite plusieurs informations et la fourniture d’un bon nombre de documents sur l’emprunteur.

Des pièces générales à fournir :

• les deux derniers avis d’imposition sont systématiquement demandés par les établissements bancaires dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent.
• les trois derniers bulletins de salaire sont demandés afin de vérifier les capacités de remboursement de l’emprunteur. Le minimum requis est en général de 1 300 euros de revenu mensuel.
• les trois derniers relevés de compte permettent pour leur part de percevoir les habitudes du candidat à l’emprunt quant à sa gestion budgétaire.
• une pièce d’identité, en principe une carte d’identité ou un passeport.
• un justificatif de l’actuel domicile comme les factures de téléphone fixe, de gaz ou d’électricité pour pouvoir adresser des courriers au demandeur de prêt.
• un compromis de vente permet enfin de vérifier les conditions réelles de l’acquisition, mais il reste facultatif lors du dépôt de dossier. Par contre, il doit être joint par la suite, au cours de l’avancement du processus de la demande.

Il est important de noter qu’en cas de co-emprunt, c’est-à-dire si deux personnes veulent contracter ensemble pour obtenir le prêt, elles doivent produire les mêmes documents.

Crédit immobilier Banque Postale : et à propos de l’assurance de prêt ?

La Banque Postale collabore avec la CNP Assurance. Lorsqu’elle envoie donc son offre de crédit immobilier, elle propose de souscrire avec cette compagnie. Toutefois, l’offre constitue une simple proposition qui ouvre droit à une délégation d’assurance, c’est-à-dire de choisir une assurance autre que celle proposée par la banque.

Le choix de l’assureur constitue un pas important, car les frais qu’entraîne l’assurance de prêt peuvent atteindre les 30 % du coût du prêt immobilier. Pour éviter des regrets, le mieux est de faire appel à un courtier spécialisé en crédit immobilier en ligne. Il sera en mesure d’orienter le candidat à l’emprunt vers la meilleure offre correspondant à ses attentes.

Prêt immobilier Banque Postale : et à propos des délais ?

Une fois que les termes du contrat de prêt immobilier avec la Banque Postale sont clairs, elle envoie l’offre par la poste. Cette proposition, selon la loi, est valable 30 jours à partir de sa réception et l’établissement ne peut donc pas changer ses conditions préconsenties. Le potentiel emprunteur dispose de 10 jours au minimum pour réfléchir. Il ne peut donc donner son accord avant l’expiration de ce délai légal. Dès le 11e jour, il peut signer et renvoyer l’offre avec la date par courrier. Le cachet de la poste prouve le respect du délai minimum.

En ce qui concerne le délai de traitement du dossier, en période d’été et en période de fin d’année, l’examen de dossier auprès des banques est plus rapide.

Crédit immobilier Banque Postale : les alternatives en cas de refus

La Banque Postale peut refuser un dossier pour deux motifs essentiels. Elle estime tout d’abord que le projet d’acquisition présente un degré de risque élevé et que le profil du candidat n’assure sa capacité à rembourser ses mensualités.

En revanche, il est toujours possible de redéposer son dossier. Mais avant cela, il est préférable de revoir la manière dont le dossier a été monté. Il est par exemple possible d’augmenter l’apport personnel si de nouveaux moyens s’offrent ou d’étaler un peu plus la durée du contrat de crédit immobilier. Une négociation du prix d’achat permet également de diminuer le montant de l’emprunt nécessaire tout comme la négociation des frais d’agence. Lorsque l’achat inclut encore des réparations et des aménagements à réaliser, le fait de ne pas mentionner le coût de ces travaux dans sa demande permet aussi d’abaisser le montant du  prêt immobilier. Il est possible de réaliser uniquement les travaux d’urgences et de remettre à plus tard les autres ou carrément tous les remettre ultérieurement. Si la banque hésite sur la valeur du bien, il est tout à fait possible de proposer de mettre un bien sous hypothèque. Enfin, le fait de trouver des financements complémentaires permettent de redorer le blason et constitue un plus, peut-être manquant dans le premier dossier.

D’ailleurs, lorsque la Banque Postale procède à une seconde analyse de dossier, elle l’examine indépendamment du premier dossier, autrement dit, elle considère le dossier avec élément nouveau comme un dossier nouveau.

Le dépôt d’un dossier de crédit immobilier à la Banque Postale n’exclut pas la possibilité de déposer d’autres dossiers auprès des différentes banques opérationnelles tels le Crédit Mutuel, la BNP ou la Société Générale, etc. pour faire jouer la concurrence.

Prêt immobilier Banque Postale : et à propos de la caution ?

Il existe plusieurs modes de caution possibles. La Banque Postale dispose de son propre organisme de cautionnement, « le crédit logement », mais elle accepte également le cautionnement par ses autres partenaires. C’est l’établissement de cautionnement qui décide de l’éligibilité du dossier. Un bon dossier obtient plus facilement une caution, mais un dossier à risque, c’est-à-dire sans apport, d’une durée trop longue ou d’un risque d’endettement élevé risque probablement un refus. Dans ce cas, l’hypothèque reste une alternative.

>> Pour aller plus loin :

• Taux et Simulateur de crédit immobilier avec la Banque Postale
• Quels sont les crédits accordés par la Banque Postale ?
• Rachat de crédit Banque Postale : bon à savoir sur les frais
• Crédit immobilier Banque Postale : le remboursement anticipé
• Assurance de prêt immobilier La Banque Postale