Quelle est la méthode utilisée par les banques pour calculer votre revenu dans votre demande de prêt immobilier ?
Futur propriétaire, vous envisagez de déposer une demande pour obtenir un prêt ? Pour s’assurer de votre solidité financière, les banques examineront votre demande en fonction de vos revenus. Cependant, en fonction de votre standing, de votre travail et de votre activité, ainsi que de votre type de revenus, elle pourrait ne pas être considérée de la même manière ! Nous vous aidons à y voir plus clair.
Calcul du revenu des salariés sous contrat fixe et des fonctionnaires
Les salariés en CDI (hors période d’essai) et les fonctionnaires sont les emprunteurs bancaires les plus recherchés en raison de leurs revenus stables et réguliers. La procédure d’obtention d’un prêt hypothécaire ne devrait pas être un défi lorsque vous êtes confronté à l’une de ces situations.
Revenu net ou brut ? Avant ou après impôts ?
En tant que salarié ou fonctionnaire, votre salaire est votre principale, voire votre unique source de revenus. C’est le principal facteur dont tiennent compte les banques lorsqu’elles analysent votre dossier. Elles s’appuient sur ce chiffre pour déterminer votre capacité d’emprunt, en fonction de la durée maximale du prêt que vous pouvez consentir et du montant de la dette que vous êtes en mesure de supporter (35 % de vos revenus au maximum).
Votre rang dans l’entreprise peut également avoir un impact sur l’équation, car tout contrat qui n’est pas en période d’essai est toujours plus important qu’un contrat permanent qui vient d’être signé. De même, si vous avez récemment bénéficié d’une augmentation mais que celle-ci n’apparaît pas sur votre fiche de paie, il est probable que les banques la prennent en considération par rapport à l’attestation délivrée par l’entreprise.
Dans tous les cas, que vous soyez un travailleur privé ou un fonctionnaire, la banque tiendra compte du revenu net avant impôt dans ses calculs. Ensuite, il est pris en considération à 100 % lors du calcul de votre capacité d’emprunt…
Comment la variable est-elle prise en compte ?
Même si votre situation vous permet d’avoir un revenu régulier, il est possible qu’il comporte un élément de variable. Or, les banques aiment la stabilité ! Mais quelle que soit l’importance de ce revenu, la banque ne le prendra pas en considération au même titre que votre revenu fixe. Elle calculera alors la moyenne des revenus variables sur les trois dernières années (ou moins, en fonction de votre profil) pour pouvoir l’inclure dans le calcul au même titre que vos revenus fixes. Toutefois, il ne peut pas être considéré à 100 % s’il est trop imprévisible au cours du mois et s’il n’est pas stable d’un mois à l’autre.
Calcul des revenus professionnels en dehors d’un contrat à durée indéterminée
Entrepreneurs indépendants, professions libérales ou chefs d’entreprise qui ne sont pas salariés… Vos revenus professionnels ne sont pas garantis et ne peuvent donc pas être assimilés à un salaire.
Les revenus professionnels qui ne proviennent pas d’un emploi continu ou de la fonction publique sont pris en considération de la même manière que les autres variables. Ils sont calculés sur la base des avis d’imposition ainsi que des déclarations annuelles de chiffre d’affaires des 3 dernières années. Les banques utilisent une moyenne pour calculer les revenus mensuels de votre ménage, et par conséquent les mensualités que vous pourrez éventuellement rembourser.
Les banques recherchent la stabilité. Si les revenus de votre profession n’augmentent pas ou ne sont pas stables au fil du temps, cela pourrait empêcher les banques de vous accorder le prêt. En revanche, si vous pouvez démontrer que vous avez exercé votre activité pendant au moins trois ans avec une croissance de vos revenus, cela pourrait vous avantager. N’hésitez pas à présenter vos quatre ou cinq avis d’imposition les plus récents pour montrer que vous êtes en activité depuis plus de trois ans.
Calcul des différents types de revenus
Si le revenu professionnel est considéré comme le principal facteur de revenu aux yeux des banques, d’autres formes de revenus pourraient peser dans la décision finale lors de la demande de prêt. C’est notamment le cas en ce qui concerne les revenus locatifs.
Les revenus locatifs
Les revenus locatifs sont pris en considération par les banques dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Toutefois, ils ne sont pas pris en compte à 100 % ! Parce que les revenus locatifs ne sont pas assurés (loyers impayés, vacance), ils sont considérés à 80% et même à 70% dans certains cas.
L’aspect positif est que les banques peuvent prendre en compte les revenus locatifs, même si vous n’avez pas encore le logement, ce qui peut être bénéfique dans le cas d’un investissement locatif. Attention toutefois, les revenus futurs ne seront pas pris en compte dans le calcul de votre ratio d’endettement au moment de la demande de prêt. C’est ce que l’on appelle le ratio d’endettement différentiel. Bien qu’il ne soit pas autorisé à dépasser 33 %, il pourrait être utilisé pour justifier une situation où le taux d’endettement standard (35 %) est en passe de dépasser la limite.
Revenus supplémentaires et allocations
Les allocations familiales, les allocations de retour à l’emploi et les pensions alimentaires ne sont pas prises en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt de votre compte. En revanche, les pensions que vous percevez sont prises en compte dans le calcul du ratio de votre dette.
De même, certains autres revenus ne peuvent pas être pris en compte dans l’équation, même s’ils sont liés à une activité professionnelle. C’est notamment le cas des primes exceptionnelles, des heures supplémentaires ou des frais de déplacement ainsi que des paniers repas. De même, si vous travaillez en tant qu’auto-entrepreneur, en plus de votre emploi salarié, il ne sera pas pris en compte dans le calcul.
Bruno Martins
