Loi Méhaignerie défiscalisation

La loi méhaignerie est considérée par certains comme hasardeuse, pionnière pour d’autres. Ce qui est sûr c’est qu’elle a servi de base de réflexion pour l’adoption des lois sur l’investissement locatif qui lui ont succédé.

Le dispositif Méhaignerie : avantages et limites

Historiquement, la loi méhaignerie a été adoptée en 1984 pour faire face à la baisse sensible des nouvelles constructions immobilières et des achats dans le neuf. Il s’agit d’une opération de réduction d’impôt pour les futurs propriétaires de nouvelles constructions. Le dispositif permettait une réduction d’impôt de l’ordre de 5 % répartie sur deux années, par rapport au montant global de l’aménagement.

En 1986, la loi a été modifiée et les avantages fiscaux étaient portées à 10 % cumulées sur deux ans. En 1991, la tendance à la baisse dans la construction du neuf est repartie après que le gouvernement ait décidé d’abaisser les avantages fiscaux. Ainsi, la loi méhaignerie a été encore une fois revue et portait désormais l’appellation de loi Quilès-Méhaignerie. Ce nouveau dispositif proposait une réduction d’impôt de 15 % sur une période de quatre ans, et le montant de plafonnement était revu à la hausse.

Mais contrairement au dispositif Méhaignerie, la nouvelle loi répondait notamment aux demandes grandissantes de logements locatifs. Ainsi, le propriétaire devait s’engager à mettre en location les futurs appartements à des locataires à un prix plafonné à certaines catégories de personnes ayant un revenu également plafonné. Le dispositif Méhaignerie n’a pas engendré l’effet que l’on attendait.

En effet, la loi a surtout favorisé la construction de petites et moyennes habitations sur de petites surfaces, notamment à cause du plafonnement des avantages fiscaux qui n’a pas attiré les investisseurs, créant une situation d’engorgement du marché.

Les tentatives d’amélioration du dispositif Méhaignerie

En 1997 a été adopté le dispositif Périssol, qui fait suite à la loi méhaignerie. Le dispositif Périssol n’offrait pas une possibilité d’obtenir les mêmes avantages fiscaux, mais était plutôt un dispositif d’amortissement du prix d’acquisition. Le dispositif Perissol permettait un amortissement de 10 % annuel du montant de l’acquisition sur une période de quatre ans. Beaucoup plus avantageux que la loi méhaignerie, le dispositif Périssol permettait de cibler les investisseurs locatifs. Toutefois, la répartition géographique des nouvelles constructions se concentrait sur les grandes métropoles, dont Paris.

Les dispositifs Besson et Robien ont succédé au dispositif Périssol. Ils proposent en même temps un amortissement par l’attribution d’avantages fiscaux et la volonté de répartir sur le territoire les nouvelles constructions locatives. Par ailleurs, par rapport aux dispositifs Périssol et Méhaignerie, le dispositif Robien consiste également à réintroduire sur le marché locatif les anciens logements qui sont devenus vacants.

Toutefois, et cela était notamment le cas pour le Robien, ces dispositifs ont été considérés comme exempts de contrepartie sociale par rapport à la loi méhaignerie.
Le dispositif qui succède aux dispositifs Besson et Robien, qui est le Borloo populaire, tend à compenser cette lacune en introduisant des offres locatives à des prix inférieurs pour les ménages modestes tout en gardant les dispositifs fiscaux du Robien.

Les nouvelles lois post-crise qui misent sur le long terme

Depuis la loi méhaignerie, il est constaté qu’il y a un prolongement significatif dans la durée de jouissance des avantages fiscaux et de la mise en oeuvre de dispositifs supplémentaires de contrepartie sociale.

Depuis 2009, après la crise des subprimes, l’État a adopté plusieurs autres mesures incitatives à l’endroit du secteur de l’immobilier. La loi Scellier proposait une réduction d’impôt sur neuf ans afin de convaincre les investisseurs, tandis que la loi Duflot de 2014, qui lui a succédé, propose un dispositif d’aide à l’investissement locatif dont la validité couvre la période 2013-2016. Il s’agit d’un mécanisme de réduction d’impôt concernant la construction de logements neufs, en construction ou nouvellement aménagés. La loi Duflot propose un avantage fiscal de 18 % réparti sur neuf ans.

La loi Duflot a été remplacée par la loi Pinel, adoptée en 2016 mais rétroactive à partir de septembre 2014. cette nouvelle loi ressemble à la loi Duflot dans son fonctionnement sauf que les avantages fiscaux sont appliqués directement sur l’impôt sur le revenu, et que la durée des réductions fiscales peut aller jusqu’à 12 ans. Elle permet également, dans certaines conditions de devenir propriétaire sans apport. Des sites de courtage en ligne, comme boursedescrédits, proposent des conseils et des simulations gratuites sur les dispositifs réglementaires d’incitation à l’investissement locatif et immobilier.

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