Le calcul de la marge brute
Le bénéfice brut permet à l’investisseur de réaliser une estimation globale des revenus que le bien immobilier lui apportera sur une année. Ainsi, l’investisseur peut identifier les différentes stratégies immobilières qui lui sont proposées. Les informations utilisées pour le calcul du profit brut sont facilement accessibles et vérifiées. Ce bénéfice est déterminé par rapport au coût d’achat du bien, en considérant uniquement le loyer qui peut être calculé annuellement.
Taux de rendement brut = (loyer mensuel*12/prix d’achat du bien)* 100
Le prix d’achat du bien comprend certains frais comme les frais de notaire ainsi que les frais d’agence immobilière et le taux de crédit… Cependant, en calculant le montant de la marge brute, l’investisseur risque d’être induit en erreur lorsqu’il compare le bien à d’autres biens, car le calcul ne tient pas compte des coûts. La marge brute n’est qu’une indication du prix de vente, qui comprend uniquement la somme des loyers. Il est donc important de déterminer la rentabilité nette des charges.
Calcul de la rentabilité nette de charges
Pour obtenir un meilleur résultat sur la rentabilité, des détails plus précis doivent être pris en compte dans le calcul, à savoir la taxe foncière qui correspond à environ un mois de loyer. les charges qui ne sont pas récupérables par les locataires comme les charges de syndication, les périodes où le bien fait l’objet d’un changement d’occupant ou a une vacance locative dont les loyers ne sont pas pris en compte, dans ce cas il faut généralement inclure un mois tous les trois ans. Viennent ensuite les éventuels frais d’entretien, puis les frais de gestion (10 % du loyer) et enfin, l’assurance loyers impayés, qui représente 3 à 4 % du loyer annuel. Le calcul du bénéfice après charges et dépenses peut être décrit comme suit :
Rentabilité hors charges et frais(c’est-à-dire (loyer mensuel*12- taxe foncière charges non récupérables, frais de gestion/coût d’achat du bien concerné)*100.
En calculant la rentabilité nette de frais et de charges, l’investisseur arrive à une estimation, en fonction de la proximité de ses biens. Cependant, l’estimation ne tient pas compte de la situation fiscale du particulier. Ainsi, un logement similaire pourrait être rentable pour une personne différente, puisque le revenu imposable de référence est différent.
Calcul du bénéfice net
Le rendement réel d’un bien immobilier peut être déterminé en établissant le bénéfice net. Le calcul se base sur le revenu net après impôt et la possibilité de déductions rendues possibles par certains programmes, comme les programmes Borloo ou Robien ou les travaux de restauration. Pour obtenir un résultat bénéficiaire, deux méthodes sont possibles. Dans le premier cas de figure, il suffit de calculer le bénéfice net des frais et charges puis de modifier le prix d’achat en déduisant toutes les réductions d’impôt appliquées au prix d’achat. L’inconvénient est que l’imposition des revenus du bien n’est pas prise en compte. Dans un autre cas, l’investisseur peut modifier le montant annuel des loyers payés pour inclure le montant annuel moins les taxes sur les loyers. Cette méthode prend en considération le statut fiscal du propriétaire. Le calcul du bénéfice net est le plus proche de la réalité, mais il est plus compliqué à déterminer car il dépend de la situation fiscale du propriétaire. Le pourcentage du bénéfice diffère en fonction de la situation spécifique de l’investisseur. En réalité, certains événements tels que le mariage, le chômage, la retraite ou un revenu plus ou moins élevé peuvent modifier la situation fiscale de l’investisseur, ce qui a un impact sur le bénéfice.
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