Investir dans un immeuble de bureaux, dans un local commercial ou dans un cabinet médical, vous n’y avez jamais pensé ? Trop souvent ignoré des investisseurs, l’immobilier d’entreprise offre pourtant de multiples avantages : une rentabilité souvent plus élevée que sur le marché résidentiel, un taux moyen de vacance locative moindre, des baux extrêmement souples, et des charges en grande partie supportées par les occupants. Il est donc intéressant, à plus d’un titre, de se pencher du côté de cet écosystème spécifique. À condition de savoir dans quoi vous vous engagez : types de biens accessibles, fonctionnement du bail, critères de choix… Découvrez comment investir dans l’immobilier tertiaire avec efficacité et en toute sérénité.
Pourquoi choisir l’immobilier d’entreprise pour un investissement ?
En premier lieu, investir dans l’immobilier tertiaire permet de profiter de taux de rendement plus élevés que dans l’immobilier résidentiel : comptez entre 5 et 8 % de rentabilité brute annuelle, contre une moyenne de 2 à 4 % sur le marché locatif traditionnel. Cela, en raison de loyers plus hauts et d’un plus grand nombre de charges à répercuter sur les occupants. Bien sûr, les performances varient beaucoup en fonction du type de bien et de son emplacement. Il est donc recommandé de vous faire accompagner dans votre recherche par un acteur spécialisé, comme Alex Bolton.
En deuxième lieu, l’immobilier tertiaire offre plus de sécurité que le résidentiel, à trois niveaux :
- un taux de vacance moindre (les baux sont d’une durée plus longue, et les entreprises ont tendance à rester plus longtemps) ;
- une plus grande stabilité due à la durée minimale du bail (6 ou 9 ans) ;
- et des mesures de protection dédiées aux bailleurs (par exemple, un dispositif facile à activer permet d’obtenir un recours rapide en cas d’impayés).
Enfin, le marché de l’immobilier tertiaire se caractérise par sa grande diversité. Vous pouvez investir dans des bureaux, des locaux professionnels ou d’activité, des locaux commerciaux, des cabinets médicaux, des établissements d’hôtellerie-restauration, des plateformes logistiques, ou encore des fonds de commerce.
Comment fonctionne le bail locatif dans l’immobilier tertiaire ?
L’établissement du bail locatif répond à des exigences particulières qu’il faut connaître avant d’investir dans l’immobilier tertiaire. On distingue deux types de baux : commercial et professionnel.
- Le bail commercial est conclu pour une durée d’au moins 9 ans.
- Le bail professionnel est réservé aux activités libérales et artisanales. Il est signé pour un minimum de 6 ans, et sans limite maximale (tout bail de plus de 12 ans devant être établi par un notaire).
Ce qui distingue ces contrats du bail locatif classique, c’est leur flexibilité. Ainsi, les parties peuvent fixer librement…
- le montant du loyer,
- la répartition des charges locatives (sauf pour les grosses réparations dans le cadre du bail commercial, qui incombent au bailleur),
- le montant du dépôt de garantie.
Comment investir dans l’immobilier tertiaire ?
Concrètement, vous avez deux possibilités pour investir dans l’immobilier tertiaire : en nom propre, c’est-à-dire en achetant vous-même un bien immobilier ; ou en passant par un intermédiaire.
Investir dans le tertiaire en nom propre
Cette option consiste à faire l’acquisition d’un bien immobilier, comme s’il s’agissait d’un logement – mais avec des enjeux fort différents. En effet, il est nécessaire de prendre en compte des critères spécifiques à ce type de marché. Les plus importants sont :
- L’emplacement, primordial pour garantir la rentabilité du bien : la localisation et l’accessibilité jouent un rôle déterminant dans le succès de l’entreprise installée. Il faut donc privilégier les zones d’emploi tertiaire ainsi que les secteurs géographiques attractifs, en fonction du type de bien (comme un centre-ville pour un commerce ou un cabinet médical).
- Les charges de fonctionnement, généralement plus élevées que dans l’immobilier résidentiel, compte tenu des équipements dont doit disposer le bâtiment, des normes environnementales à appliquer, et d’un entretien plus coûteux. Il s’agit donc de bien choisir les lieux.
- Les négociations en amont de la signature du bail sont une particularité des contrats locatifs commerciaux et professionnels. Ceux-ci prévoient souvent des périodes de franchise de loyer, ou la prise en charge de certains travaux préalables par le bailleur. Les pratiques varient en fonction du marché et des actifs disponibles.
Faites-vous une idée des opportunités d’investissement dans l’immobilier professionnel en consultant l’offre de bureaux à Paris pour la location. Cela vous donnera une vision précise du type de bien à rechercher.
Investir via des intermédiaires de placement
L’autre solution en revient à investir dans l’immobilier tertiaire de façon indirecte, soit via une société spécialisée, soit en passant par des véhicules d’investissement. Dans le détail :
- La SCI (Société civile immobilière) permet de réaliser un investissement à plusieurs, ce qui limite les coûts d’entrée par personne.
- Les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) et les OPCI (organismes de placement collectif immobilier) sont des véhicules d’investissement dans la « pierre-papier ». Techniquement, vous achetez des parts d’un portefeuille immobilier, et laissez à la structure le soin de gérer les biens.
- La SNC (Société en nom collectif) réunit plusieurs associés, solidairement responsables de l’intégralité des dettes. La fiscalité est particulièrement intéressante.
En offrant une rentabilité élevée, un maximum de souplesse dans l’établissement du bail, et une plus grande sécurité, l’immobilier d’entreprise s’impose comme une option pertinente pour les investisseurs. Néanmoins, pour investir dans l’immobilier tertiaire, mieux vaut se faire accompagner par des experts : c’est la clé de la réussite dans un projet nettement plus complexe que l’immobilier résidentiel.
