Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers ?
Les indices de référence des loyers sont créés dans le but de réviser les loyers qui sont soumis aux conditions des baux d’habitation. Cette révision n’est applicable qu’aux baux comportant la clause de révision annuelle du loyer. Les indices de référence des loyers peuvent être appliqués aux locations meublées et nues. Le dernier indice de révision a été publié en janvier 2018. Il est publié chaque trimestre par l’INSEE et est calculé en fonction d’une augmentation des coûts pour les consommateurs dont le tabac et les loyers. Cet indice est utilisé par les propriétaires pour ajuster le coût de la location meublée ou non meublée chaque année. Les augmentations de loyer ne peuvent donc pas dépasser le montant de la variation finale de l’indice sur une période donnée. Le système de plafonnement des loyers est conçu pour protéger les locataires contre des augmentations de loyer importantes d’une année sur l’autre.
Pour les maisons qui sont louées en vertu de la loi de 48, l’augmentation du loyer est également plafonnée. L’augmentation annuelle ou ponctuelle suite à l’évolution des changements est imposée par le propriétaire ; toutefois, elle doit rester dans les limites fixées chaque année en fonction du type de logement. L’augmentation est donc régie par des règles spécifiques qui ne sont pas liées à l’IRL.
Les loyers des logements HLM sont révisés en fonction de l’IRL mais ils sont soumis à des directives spécifiques.
Comment calcule-t-on l’indice de référence des loyers ?
La formule utilisée pour le calcul de l’indice des loyers dépend de la moyenne des 12 derniers mois, qui intègre l’évolution des coûts de consommation dont le tabac et les loyers. L’indice est applicable aux contrats en vigueur et, si la révision du loyer est prévue dans le contrat, il n’est pas nécessaire de signer une clause au contrat. La date de l’indice est celle indiquée dans le bail, c’est-à-dire la date convenue entre le locataire et le propriétaire ou, si c’est une coïncidence, la date de renouvellement annuel du contrat. Sinon, il s’agira de l’IRL le plus récent publié par l’INSEE à la date de signature du contrat par le locataire.
Pour déterminer le loyer, le locataire doit prendre en compte 3 éléments : le coût du loyer, l’IRL neuf des trois mois précédant la période incluse dans le bail (le trimestre en question) ou tel que publié par l’INSEE au moment de la signature du bail, et enfin, l’IRL du trimestre de l’année précédente. Le calcul se fait selon la formule suivante : Loyer actuel* nouvel IRL de révision du trimestre du bail/IRL du trimestre comparable de l’année précédente = nouveau loyer.
Le dernier indice IRL date du quatrième trimestre 2017 et a été publié par l’INSEE le 12 janvier en 2018. L’indice est en hausse de 1,05 % par rapport à l’indice de l’année précédente à la même période. Une hausse de 1,05 % des charges locatives peut être demandée par les locataires dont les loyers sont réévalués en fonction de l’indice du 4ème trimestre.
Le prochain indice de référence du premier trimestre 2018 devrait être publié par l’Insee en avril.
Il est important de rappeler que le propriétaire dispose d’une année entière à partir de la date fixée pour la révision afin de prévenir le locataire. La révision prendra effet à la date de la demande et n’entrera en vigueur qu’à la date de la promulgation. Si le délai d’un an est dépassé, la révision du loyer de l’année précédente est nulle.
> Pour en savoir plus :
- La régularisation des loyers
- Qui est responsable du paiement de la taxe foncière : le propriétaire ou le locataire ?
- Une éventuelle augmentation de la taxe foncière pour cette année.
