Comment défiscaliser en loi Pinel ?

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Comment défiscaliser en loi Pinel ?

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Vos charges fiscales sont-elles trop élevées pour vous ? Avez-vous envisagé d’acheter un bien immobilier dans le cadre de la loi Pinel ? En vigueur depuis le 1er septembre 2014 le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d’importantes économies d’impôts en achetant un immeuble de rapport. Retrouvez nos meilleures suggestions pour défiscaliser dans le cadre de la loi Pinel.

La loi Pinel Qu’est-ce que c’est ?

La loi de défiscalisation Pinel a été votée pour encourager les personnes à acheter des logements locatifs afin de réduire leur charge fiscale.

Pour bénéficier du dispositif Pinel, vous vous engagez à louer le bien vacant à titre de résidence principale dans les limites définies par la loi pendant une durée minimale de six ans.

Qui peut bénéficier de la loi Pinel ?

Les contribuables français peuvent prétendre au dispositif Pinel.

Si vous résidez en France pour des raisons fiscales, vous pouvez bénéficier des avantages du dispositif Pinel pour les investissements immobiliers.

Une acquisition de Pinel est intéressante en raison des demandes qui dépassent 2 000 EUR.

Les acquisitions d’Outre-mer sont également concernées mais les conditions de défiscalisation diffèrent cependant.

La défiscalisation Pinel pour les investisseurs immobiliers

Pour être éligible au dispositif fiscal, les contribuables doivent acquérir un bien immobilier dans l’intention de générer des loyers.

Toutes les opérations immobilières ne sont pas concernées par la loi Pinel. En fonction de la situation financière de votre famille, il est important d’étudier les différents avantages fiscaux.

Le dispositif Pinel permet de bénéficier de réductions d’impôts jusqu’à 63 000 euros.

Les détenteurs de parts de SCPI Pinel sont éligibles

Les critères d’éligibilité sont également applicables aux personnes ayant souscrit des parts de SCPI Pinel.

Elle est constituée d’immobilier d’habitation La SCPI Pinel est soumise aux mêmes règles de défiscalisation que l’acquisition d’un bien immobilier par un particulier.

Pour être éligible la souscription doit porter sur 95 % des logements éligibles au programme Pinel.

Comment défiscaliser en loi Pinel ?

Pour être éligible à la défiscalisation Pinel Vous devez prendre connaissance de différents éléments de la loi.

Sélectionner les modèles de logements compatibles avec le programme Pinel.

Les achats de logements rénovés ou neufs dans le but d’être mis en location sont qualifiés pour être éligibles au dispositif. Sont concernés

  • les logements neufs
  • les logements en l’état futur d’achèvement (achetés en VEFA) ,
  • les constructions ,
  • les logements anciens dont la rénovation est égale à 25 % du montant total de l’acquisition.
  • la réhabilitation de logements ,
  • les locaux transformés en logements.

Sachez qu’un investisseur ne peut acheter que deux logements par an pour bénéficier des réductions d’impôt sur le Pinel.

Veillez à respecter les normes énergétiques exigées pour les travaux.

Un niveau de performance énergétique est fixé en fonction de la nature du projet Pinel :

  • la réglementation thermique de la RT 2012 s’applique aux logements neufs et à ceux en cours de construction.
  • le label BBC pour les bâtiments de 2005 dont le permis de construire n’a pas été déposé avant 2013.
  • Le label HPE Rénovation 2009 pour les logements comprenant des travaux.
  • Le label BBC rénovation pour les logements comportant des travaux.

L’investissement du dispositif Pinel dans des zones géographiques particulières

Le dispositif Pinel prévoit trois types de zones dites  » tendues « .

Elles sont situées dans les zones urbaines et les zones en expansion.

Ce sont les zones où le marché locatif de l’immobilier n’est pas très sollicité.

Le bien est mis en location pour être défiscalisé dans le cadre du dispositif Pinel.

La location doit être conforme aux exigences de la loi :

  • La loi Pinel a été votée pour aider les ménages à faibles revenus. Il est essentiel de sélectionner des candidats qui répondent aux conditions de revenus fixées par la réglementation.
  • Vous ne pouvez pas louer votre logement à un taux supérieur au plafond qui est fixé par la loi pour bénéficier des avantages fiscaux Pinel. En 2019, les bases plafonds sont de 17,17 euros / m2 en zone A bis, 12,75 euros / m2 en zone A, et 10,28 euros / m2 en zone B1 (source bofip.impot.gouv.fr).
  • Un coefficient multiplicateur est appliqué à la base du plafond pour déterminer le loyer du plafond. Il est calculé selon la formule (0,7 + 19/la surface du bâtiment) sans dépasser 1,2.

Par exemple, pour déterminer le loyer plafond d’un appartement de 20 m2 dans la zone A bis, vous devrez faire le calcul suivant

17,17 EUR x (0,7 + 19/20 m2) = 17,17 EUR x 1,20 (car le coefficient est limité à 1,20) = 20,60 EUR/m2, c’est-à-dire que le loyer maximum est de 412 EUR.

Un achat immobilier dans un immeuble ancien : une adaptation régime Pinel

Les achats immobiliers dans l’ancien peuvent bénéficier du dispositif de la loi Pinel depuis le 1er janvier 2019. Il s’applique aux achats de logements à rénover ainsi qu’aux immeubles anciens qui sont transformés en logements.

Appelé aussi méthode Denormandie, il reprend toutes les conditions du dispositif Pinel. L’opération doit comporter au moins 25 % de travaux en rapport avec la valeur de l’investissement.

Une chose est différente dans les zones géographiques qui correspondent en l’occurrence à des villes moyennes identifiées par l’Etat pour rajeunir leurs centres-villes.

Quels sont les meilleurs endroits pour investir son argent en Pinel ?

Les zones qui sont définies par l’État

L’opération immobilière doit être réalisée dans l’une des trois zones éligibles au dispositif Pinel :

  • Zone A bis: Paris et sa proche banlieue, comprenant 29 communes.
  • Zone A bis : correspondant à des zones urbaines comme l’Ile de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la région transfrontalière de Genève.
  • Zone B1: Il s’agit des aires urbaines de plus de 250 000 habitants et de la Grande Couronne en région parisienne, ainsi que des villes à croissance dynamique telles que Bayonne, Caen, La Rochelle et la Basse-Normandie. Les villes d’Angers et de Poitiers font partie de ce groupe depuis le 6 juillet 2019.

Sachez que les zones désignées B2 ou C ne peuvent plus prétendre à l’aide défiscalisée du dispositif Pinel depuis le 31 décembre 2018.

La loi Pinel en Outre-mer

Pour les régions, départements et collectivités d’outre-mer, les contribuables français peuvent obtenir des logements éligibles à la loi Pinel en bénéficiant des mêmes conditions que la métropole.

La seule différence est le montant Les réductions d’impôt pour la loi Pinel Outre-mer sont de 23 %, 29 % et 32 % pour des durées de location de 6, 9 et 12 ans.

Les plafonds de location et de ressources sont adaptés aux territoires spécifiques. Le plafond des niches fiscales a été porté à 18 000 euros pour l’Outre-mer.

Défiscalisation en Pinel Quel est le délai ?

Les délais de mise en conformité réglementaire sont importants pour bénéficier du régime Pinel.

Les investissements encadrés par la loi Pinel doivent être réalisés à partir de septembre 2014.

La date limite pour les achats est fixée au 31 décembre 2021....

Les dates d’achèvement sont conformes aux recommandations de la loi

Le délai d’achèvement est fixé par la nature de l’acquisition qui sera qualifiée pour le dispositif Pinel:

  • Logement en l’état futur d’achèvement Le logement doit être construit dans les 30 mois suivant la date de signature de l’acte d’achat,
  • Logement en état de futur achèvement Le délai est de 30 jours après l’obtention du permis de construire,
  • Logement et travaux Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre,, suivant l achat du bien ou du logement.

Délais de location fixés par le dispositif de défiscalisation Pinel

En cas de location du bien via le dispositif Pinel, le propriétaire doit respecter les délais fixés par le texte :

  • la fixation du loyer doit intervenir au plus tôt dans les 12 mois qui suivent la conclusion des travaux ou l’achat au réel,
  • le bien, qui est loué à titre de résidence principale, fait l’objet d’un contrat de location nue d’une durée minimale de 6 ou 9 ans, selon le choix du propriétaire. Une prolongation de 3 ans est possible.

Quel est le montant de l’impôt payé par le dispositif Pinel ?

Un dispositif qui est plafonné pour déduire les impôts Pinel.

Vous ne pouvez pas déduire de vos impôts toutes les dépenses que vous effectuez. L’économie d’impôt du dispositif Pinel est déterminée en fonction de :

  • du prix d’achat, qui est plafonné à 5 500 euros par m2 de surface habitable.
  • Un prix d’achat maximum de 300 000 euros pour l’année et par personne.

Il est important de noter que les investisseurs ne peuvent pas acheter plus de deux logements par an pour pouvoir déduire des frais Pinel.

Les différents taux de réduction d’impôt loi Pinel

La durée du contrat de location détermine le taux de réduction d’impôt Pinel. Il est de 18 %, 12 % ou 21 %, selon la situation particulière.

Si vous vous engagez à louer le bien au départ pour six ans :

  • Le taux global est le taux total de 12 %, pour une attribution annuelle du taux de 2 % (soit les 36 000 EUR maximum).
  • Avec une première prolongation de trois ans, le taux est porté à 6 %, soit 2 % par an (soit le montant maximum de 54 000 euros)
  • Avec une deuxième prolongation de 3 ans, le taux total est de 3 % et de 1 % par an (montant maximum de 63 000 EUR).

Si vous avez un contrat de location de 9 ans au moment de votre première location :

  • Le taux total de 18 %, pour un taux annuel de 2 % (soit 54 000 EUR maximum).
  • pour une prolongation de trois ans, le taux total est de 3 %, soit un taux annuel de 1 % chaque année (soit un montant maximum de 63 000 EUR).

Les limites du dispositif Pinel se situent au niveau de l’impôt

Dans le cas où la réduction d’impôt est supérieure au montant de la déduction fiscale, il n’est pas possible de la reporter les années suivantes en Pinel.

La défiscalisation des dépenses via le dispositif Pinel est incluse dans les niches fiscales plafonnées.

Le plafond est fixé à 10 000 € pour l’année 2019 et exclut les régimes spéciaux comme la loi Malraux.

Les régimes fiscaux qui doivent favoriser les revenus fonciers.

Les revenus locatifs qui sont réalisés en application de la loi Pinel sont considérés comme des revenus fonciers.

Deux choix sont possibles pour leur déclaration :

  • le régime du microfoncier qui permet la déduction de 30% sur les revenus locatifs dans le cas où ils ne dépassent pas le seuil de 15 000 euros,
  • le régime réel pour les loyers annuels supérieurs à 15 000 euros par an : le contribuable a le droit de déduire l’essentiel des charges, y compris les intérêts d’emprunt et les dépenses de travaux. Un déficit foncier peut être encouru sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal, dans la limite de 10700 EUR par an répartis sur 10 ans.

Il est important de noter que les ménages imposés qui sont des micro-foncier peuvent bénéficier du temps réel sur demande. Cette option sera en vigueur pendant une période minimale de trois ans.

Logement acheté par le biais du dispositif Pinel Imposition des plus-values immobilières

Les plus-values immobilières sont taxées à 19 % plus 17,2 % pour les prestations sociales.

Les impôts ne sont pas dus après la période de 22 ans de détention et les parts sociales après 30 ans.

Pourquoi décider de placer votre argent en Pinel ?

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Pour offrir des propriétés de haute qualité à la location

En sélectionnant les derniers plans immobiliers éligibles au dispositif Pinel, vous disposerez d’un bien immobilier dans lequel il vaut la peine d’investir.

Conforme aux normes énergétiques les plus récentes, il est à l’abri de travaux lourds au moins pendant les 10 premières années. C’est un poids énorme qui intègre votre passé.

Réaliser des investissements en Pinel dans des villes à fort potentiel

Les villes qui ont une vie économique florissante, avec notamment de nombreuses universités et une zone en expansion vous assurent de pouvoir louer votre bien Pinel rapidement.

Vous pouvez contribuer à améliorer l’offre locative qui est fréquemment affectée par les locations de courte durée.

Les avantages de la loi Pinel

Le montant de la défiscalisation en Pinel

Le premier avantage du dispositif Pinel qui est adoré par de nombreux investisseurs, est qu’il permet de défiscaliser le plus gros montant.

Si vous vous engagez à louer votre logement pendant 12 ans, vous bénéficierez de 21% de réduction du prix payé pour le bien.

Si le bien est acheté au prix de 300 000 EUR, la déduction fiscale en Pinel s’élève à 33 000 EUR exactement.

Location à des membres de la famille

La loi de défiscalisation Pinel vous permet de louer votre maison à des membres de votre famille.

Vous avez donc la possibilité d’accueillir des descendants ou des ascendants tant qu’ils ne sont pas membres de votre foyer fiscal.

La loi Pinel est un outil apprécié des banques

Les banques sont désireuses de financer l’achat d’un bien immobilier Pinel.

Une personne qui a un taux de crédit de qui est inférieur à 33% du montant de ses dettes a de bonnes chances de bénéficier de taux favorables pour son crédit.

La réduction d’impôt prévue par la loi de défiscalisation Pinel est un avantage que le banquier examine attentivement.

Si vous souscrivez un prêt sans apport, et que sur une longue période de remboursement, les échéances du prêt sont couvertes par le loyer. Le risque de ne pas pouvoir payer est minime pour la banque.

La constitution du patrimoine progressif, basé sur le régime Pinel.

Constituer son patrimoine avec le dispositif Pinel est une méthode qui demande un minimum d’effort pour épargner.

En sécurisant le prêt d’un bien immobilier sans apport , et sur une longue durée, les loyers que vous payez couvriront vos dépenses du mois.

Il n’y a pas besoin de limiter l’engagement financier, le bien est entièrement financé.

Au terme de votre engagement, vous disposerez d’un bien immobilier que vous pourrez louer ou vendre ou transmettre à vos enfants.

Les points de vigilance du dispositif Pinel

Limitation des revenus des locataires

Si vous louez le bien à des personnes dont les loyers sont limités, vous n’avez pas le droit de fixer les tarifs que vous souhaitez appliquer.

Vous devez d’abord fixer un plafond pour le loyer que vous envisagez et ensuite vérifier les revenus de votre locataire.

Ils sont limités conformément aux exigences de la loi Pinel et de la loi Pinel, vous ne pourrez pas proposer des loyers excessifs pour augmenter la rentabilité.

Les prix de l’immobilier ne sont pas compatibles avec les plafonds Pinel

La décision d’investir en Pinel dans les grandes villes comme Paris ou Bordeaux peut poser problème.

Les prix pratiqués pour la location sont extrêmement élevés en raison de l’absence d’immeubles locatifs. Les prix d’achat sont plus élevés que dans d’autres régions.

Vous devez proposer un logement à la location à un taux inférieur à la valeur du marché en utilisant le système Pinel pour un montant significatif pour le coût d’acquisition.

L’efficacité de votre entreprise peut être mise en péril.

Les secteurs à considérer avant d’investir en Pinel

Même si certaines villes situées en périphérie des agglomérations sont en zone B1, vous devrez déterminer le coût au mètre carré.

Si vous sélectionnez des secteurs où les loyers en Pinel et sur le marché sont similaires, vous aurez moins de chance de rentabiliser votre investissement.

Il est préférable de choisir des endroits où la population croît rapidement et où la demande est supérieure à l’offre.

Il y a deux locataires qui peuvent être libérés.

L’administration française autorise une période de vacance de douze mois pour deux locataires.

En outre, vous devez être en mesure de prouver que vous avez recherché activement un appartement pendant la période où vous n’en aviez pas.

Si ce n’est pas le cas, l’avantage fiscal tiré du dispositif Pinel sera perdu. Vous devrez rembourser le montant déduit jusqu’à ce moment-là.

Un plan à long terme pour défiscaliser un logement en Pinel

Une défiscalisation en Pinel nécessite l’engagement d’une période de temps. En effet, il n’est pas possible de vendre son investissement à court terme.

Il est nécessaire de le louer pendant 6 à 9 ou 12 ans en fonction de votre choix initial.

Si vous envisagez de le récupérer avant l’expiration de la procédure en cas d’urgence financière inattendue, vous devez immédiatement payer les déductions fiscales jusqu’à la date de récupération. Cette opération n’apportera aucun avantage fiscal.

Nos conseils pour réussir la défiscalisation des impôts Pinel

Soyez attentif au marché de l’immobilier

Votre projet immobilier sera plus fructueux s’il a bien étudié le marché locatif de votre région.

En effet, les coûts qui sont pratiqués d’une ville à l’autre, ou d’un quartier à l’autre peuvent être différents.

Cela vaut la peine de prendre le temps d’étudier les prix des propriétés ainsi que les loyers de la région peut vous aider à gagner un temps précieux.

Vous pourrez également éviter les zones qui semblent attrayantes sur le prospectus, mais qui ne sont pas rentables dans la réalité.

Vérifiez la zone pour effectuer votre achat, qui est éligible à la loi Pinel.

Une visite du bien immobilier est cruciale. Un achat immobilier conforme à la loi Pinel sur le papier pourrait entraîner des déboires importants.

L’environnement agréable, les commerces de proximité, les écoles, les services de proximité, les transports et la possibilité de projets de revitalisation sont autant de facteurs qui favorisent la location du bien.

Enquêtes auprès des habitants et des commerçants locaux.

Une visite à la mairie peut vous fournir des informations importantes concernant le développement futur du quartier.

Assurez-vous de vérifier la garantie du constructeur.

Le promoteur doit être en mesure de mener le projet à terme en garantissant que le projet sera achevé par la construction d’un bâtiment exempt de défauts de construction.

Souvent, les projets sont régis par des délais extrêmement serrés. La construction est alors réalisée dans l’urgence, souvent au détriment de la qualité.

Avant de vous inscrire à un programme Pinel, renseignez-vous sur les projets qui ont été réalisés par le promoteur du programme, ainsi que sur les assurances et les garanties.

A utiliser pour assurer le succès de votre opération Pinel

Pour vous assurer de la réussite de votre investissement en défiscalisation Pinel, vous pouvez demander l’aide d’un professionnel de la gestion de patrimoine.

Cet expert vous aidera à tirer le meilleur parti des opérations fiscales pour le plus grand bien de vos investissements.

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Marine
Marine

Passionnée par l'entreprenariat depuis plus de 10 ans, je suis à la tête d'une société française visant à favoriser la communication des entreprises. Également attiré par la finance, je partage mes conseils et expériences au travers mes articles de blog.

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